torna all'albero delle regole

torna all'indice

Ridefinire gli indici convenzionali di edificabilità (Ice)

L'indice convenzionale di edificabilità (Ice)

I diritti edificatori spettanti al terreno sono espressi mediante in Sca per mq di St, mediante un indice denominato "Indice convenzionale di edificabilità". Perché convenzionale?

Il nuovo Dpr 138/98 per la revisione generale del catasto urbano, adotta, come grandezza significativa della consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria la superficie catastale che qui chiamiamo Sca. Per quanto riguarda invece le unità immobiliari speciali l'amministrazione finanziaria si riserva criteri di valutazione ad hoc più specifici. Abbiamo già osservato come, urbanisticamente, il problema corrente, con cui quotidianamente si devono confrontare operatori privati e pubblici sia quello del controllo delle quantità edilizie "a destinazione ordinaria" e come la quantità di edificazione a destinazione ordinaria realizzabile su un determinato terreno, resti sempre il termine principale di ogni valutazione economica, anche se quel determinato terreno sarà poi utilizzato per destinazione speciali. In sostanza, il linguaggio comune dell'urbanistica, si fonda essenzialmente sul vocabolario proprio dell'edilizia a destinazione ordinaria.

Il Prg 89 di Casalecchio aveva già pienamente considerato questo aspetto della questione, stabilendo che i diritti edificatori perequativi fossero espressi in mq di Sul a destinazione ordinaria, adottando , nel caso di tipologie insediative radicalmente diverse - come quelle industriali - coefficienti di conversione che li traducono in parametri con queste coerenti.

251.3.4. La quantità di edificazione spettante al terreno (QTR) è utilizzabile, in termini di SUL, su Aree destinate, secondo il Piano dei Servizi e del Disegno Urbano, le schede di zona ed il PP, a nuovi insediamenti con tipologie residenziali, turistico/ricreative al coperto e terziario/direzionali. 251.3.5. Per la sua utilizzazione in tutto o in parte, a seconda dei casi, su Aree aventi altra specifica destinazione, la SUL è convertita in mq. di SF equivalente con i seguenti parametri: 1,15 mq di SUL = 2,00 mq. di SF destinata ad insediamenti manifatturiero/commerciali al coperto; 1,15 mq di SUL = 5,00 mq. di SF destinata a insediamenti manifatturieri/commerciali all'aria aperta. 1,15 mq. di SUL = 6,00 mq di SF destinata a piazzole di campeggio o ad impianti sportivi o ricreativi scoperti.

I criteri in vigore a Casalecchio sono quindi già sostanzialmente coerenti con quelli generali del nuovo Dpr e, in particolare, con le nuove definizioni di unità speciali che il Dpr fornisce. Si tratta ora, con questa variante generale, di accordarli con maggiore precisione.

torna all'albero delle regole

torna indietro

L'Ice nel Prg 89

Gli indici convenzionali di edificabilità assegnati dal Prg 89 alle tre classi fondamentali del territorio, furono , nella versione presentata in consiglio comunale, i seguenti:

I valori dell'Ice allora proposti erano stati determinati, sulla scorta di esperienze fatte precedentemente in altri comuni, facendo riferimento a una grandezza che possiamo definire superficie commerciale di base (SCB). Poiché a Casalecchio si era stabilito di adottare come grandezza urbanistica di riferimento non la superficie commerciale, ma bensì la superficie utile lorda (SUL) si ritenne , in sede di adozione del piano, di dovere correggere gli indici per adeguarli al parametro di riferimento prescelto. Si ritenne allora, in base a stime sommarie che la correzione potesse limitarsi a un 15% in più. Tale aumento del 15% fu applicato a tutti gli indici che, nelle diverse situazioni, il Prg prescriveva.

Si adottarono e si applicarono, pertanto, i seguenti valori che, rispetto a quelli originari, presentano l'inconveniente pratico (anche se del tutto irrilevante) di avere troppi decimali per potere permettere un calcolo rapido e immediato delle quantità edificatorie spettanti al terreno:

Come sopra indicato, la verifica su campione ora eseguita ha dimostrato che la correzione del 15% era insufficiente allo scopo . Infatti i risultati dell'analisi del campione sono i seguenti:

torna all'albero delle regole

torna indietro

---

Considerare il dimensionamento del Prg vigente

In occasione della variante VAB93, fu rielaborata la stima del dimensionamento del Prg all'anno 2000, sulla scorta dei dati del censimento popolazione del 1991. Confrontando con ragionevoli e aggiornate ipotesi la capacità effettiva dello strumento urbanistico adottato nel 1989 (circa 2.400 alloggi), si constatò come questo non fosse sufficiente a contenerle e che aumentarne le previsioni residenziali di circa 1700 unità era un'opportunità da prendere realisticamente in considerazione.

La variante VAB 93, limitata com'è noto alle sole zone "A" e "B", aumenta la SUL edificabile a destinazione residenziale di una quantità stimata sufficiente per realizzare circa 1.170 alloggi della dimensione media di circa 135 mq di SUL. Il 70 % del margine come sopra calcolato.

Tuttavia, se il taglio medio degli alloggi effettivamente realizzati nel Comune supera , nella misura riscontrata dall'analisi del campione (152 mq SUL/alloggio), quello convenzionalmente assunto per la stima, si capisce come per ottenere la realizzazione di tutti gli alloggi previsti con VAB 93, sarebbe necessario aumentare la quantità di edificabilità residenziale di una quota attorno al 17%.

torna all'albero delle regole

torna indietro

Matrice comparativa dei criteri parametrici

	Scb	Sca	Sul	Ice Prg 89	aum%
media campione	0,91	1,13	1,52
facendo Sco = 1	1,00	1,24	1,67
facendo Sca = 1	0,81	1,00	1,35	1,15	17%
facendo Sul = 1	0,60	0,74	1,00

Come risulta dalla matrice, a un mq di Sul (superficie utile lorda) corrispondono 0,74 mq di Sca (superficie catastale). Questo significa che se, continuando ad applicare le regole del Prg 89, volessimo assumere la Sca come grandezza di riferimento degli indici urbanistici, senza che la Sul aumenti rispetto a quanto consentito dagli indici attuali, dovremmo esprimere i valori dei nuovi indici con numeri che rappresentano il 74% di quelli attuali. Questo comporterebbe l'adozione dei seguenti Ice:

Se invece vogliamo aumentare la potenzialità edificatoria del Prg 89, in modo da compensare la sottostima della dimensione in Sul dell'alloggio medio, implicita negli indici dal Prg 89, dobbiamo aumentare gli indici ora determinati della percentuale che corrisponde alla differenza tra 152 mq (dimensione reale in SUL dell'alloggio medio rilevata dal campione) e 130 mq che è stata la dimensione media di riferimento del Prg 89.

Tale percentuale si aggira, come già prospettato, attorno al 17%. Corrisponde, guardando alla matrice comparativa, al rapporto tra l'equivalente in Sul di 1 mq di Sca (1,35 mq) e il valore unitario dell'Ice 89 per il territorio periurbano (1,15 mq). In questo modo i nuovi Ice, espressi in SCA, sono i seguenti:

Superficie commerciale di base (SCB) E' quella di un appartamento, convenzionalmente considerato privo di accessori esterni e di balconi, misurato al lordo dei muri interni ed esterni e sulla mezzeria di quelli comuni. (torna su)

torna all'albero delle regole

torna indietro

---

Riepilogo 2

Con l'adozione dei nuovi indici a base SCA si ottiene:

• un primo vantaggio per gli operatori delle trasformazioni urbanistiche ordinarie, consistente in una incremento del diritto edificatorio dell'ordine del 17%;
• un secondo vantaggio per gli operatori, consistente nella maggiore libertà di distribuzione e progettazione degli spazi (conteggio parziale di balconi e cantine, non conteggio di scale, corselli e altri ambienti di uso comune);
• un vantaggio generale, consistente nella possibilità di tradurre in numero di alloggi le quantità edificatorie (dimensione dell'alloggio medio, espressa in SCA = 113 mq) con operazioni aritmetiche immediate;
• un secondo vantaggio generale consistente nella maggiore praticità e chiarezza di gestione che comportano indici espressi da numeri arrotondati all'unità;
• un più alto grado di corrispondenza tra il numero di alloggi previsto (che in questo modo non aumenta) e quello effettivamente realizzabile.

torna all'albero delle regole

torna indietro