Con l'attuazione Prg 89, Comune di Casalecchio è stato il primo in Italia a mettere in pratica la perequazione urbanistica generalizzata, fondata sulla classificazione sistematica del territorio secondo lo stato di fatto e di diritto. Le regole perequative sono, come la classificazione da cui discendono, aspetto squisitamente strutturale del piano regolatore, in quanto esse, una volta fissate, non sono più negoziabili in fase operativa. Verrebbe altrimenti a cadere la certezza del diritto e lo stesso principio di giustizia distributiva cui esse si ispirano.
Le regole perequative di trasformazione urbanistica consistono nel riconoscere ai terreni interessati, indipendentemente dalle destinazioni d'uso conferite dal piano operativo, un diritto edificatorio determinato applicando, a seconda della grande classe di appartenenza, l'indice convenzionale di edificabilità (ICE) che è elemento strutturale del piano regolatore. L'ICE è espresso convenzionalmente in mq di SCA (superficie catastale) per mq di superficie territoriale.
Le regole perequative di conservazione urbanistica si fondano sulla classificazione tipologica. Negli interventi di conservazione urbanistica l'importanza dell'Ice è irrilevante, salvo in casi di carattere marginale.
Perché possa verificarsi il primo corollario della perequazione urbanistica che consiste nella acquisizione, gratuita o a prezzo agricolo, da parte del comune di porzioni di suolo sufficientemente grandi e di idonea conformazione, da consentirgli di realizzare gli interventi pubblici impliciti nella strategia del piano, le operazioni di trasformazione urbanistica devono avvenire in modo che le quantità di edificazione spettanti al privato proprietario del terreno ne impegnino solo una piccola parte e non vengano pertanto distribuite su tutta la superficie della proprietà.
Il modello perequativo contempla tuttavia che, in molti casi, la quantità di edificazione (QTR) spettante ad un terreno destinato a trasformazione urbanistica non possa, per esigenze di disegno urbano, essere realizzata nel suo ambito.
In molti casi essa potrà essere realizzata nell'ambito della stessa zona, ma su terreno originariamente di altra proprietà.
In altri casi essa dovrà essere realizzata su altra zona apprtenente allo stesso comparto perequativo.
Quando la QTR può essere realizzata nell'ambito della stessa zona cui spetta, questa si definisce "zona ordinaria". Quando invece il piano operativo prevede che venga trasferita su altra zona quest'ultima è qualificata "zona ricevente", mentre la prima è in questo caso definita "zona cedente".
Può inoltre, in rari casi, essere conveniente ed opportuno che anche una limitata parte della Qtr spettante a una zona di trasformazione urbanistica, venga trasferita su un lotto di terreno che fa parte di un tessuto urbano consolidato destinato a conservazione urbanistica, specie se appartiene allo stesso proprietario della zona di trasformazione.
Le parti del territorio destinate a trasformazione urbanistica sono solo quelle individuate nella parte operativa del piano regolatore, che ne stabilisce la specifica disciplina e la specifica destinazione d'uso.
La trasformazione urbanistica consiste:
Le sottoclassi TPU3 e TUM3 corrispondono, per definizione, a porzioni territoriali la cui trasformazione urbanistica è in corso al momento della formazione della parte strutturale del piano regolatore. Le sottoclassi del TPU2, del TPU4 e del TUM4, benché contemplate dallo schema generale di classificazione, non sono presenti nel comune di Casalecchio di Reno.
Per contro, tutte le porzioni di territorio che non sono destinate dalla parte operativa del piano regolatore a trasformazione urbanistica, sono soggette a conservazione urbanistica, secondo la disciplina del regolamento urbanistico esecutivo, fino al momento in cui una variante operativa, coerente con i contenuti strategici del piano regolatore, non le chiami a trasformazione. Eventualità, quest'ultima, che, per principio, non potrà mai interessare quelle speciali porzioni territoriali che, secondo quanto stabilito nella parte strutturale del piano regolatore, sono riconosciute degne di conservazione edilizia.
Tutte le porzioni di territorio che non sono destinate dalla parte operativa del piano regolatore a trasformazione urbanistica, sono soggette a conservazione urbanistica - secondo la disciplina del regolamento urbanistico esecutivo - fino al momento in cui una variante operativa, coerente con i contenuti strategici del piano regolatore, non le chiami a trasformazione. Eventualità, quest'ultima, che, per principio, non potrà mai interessare quelle speciali porzioni territoriali che, secondo quanto stabilito nella parte strutturale del piano regolatore, sono riconosciute degne di conservazione edilizia.
Tutte le parti del TA, del TPU, del TUM e del TUC che non sono ancora state destinate ad azioni di trasformazione urbanistica, sono disciplinate dal regolamento esecutivo, attraverso il quale il piano regolatore si prefigge di promuovere e comunque di non impedire tutte quelle trasformazioni di carattere estensivo o dolce che, non alterando l'assetto del territorio, siano funzionali al mantenimento degli usi attuali e alla prosecuzione delle attività, compatibili con l'ambiente, che attualmente vi si svolgono.
In altri termini si riconosce che le porzioni territoriali soggette a conservazione urbanistica - fatta eccezione per quelle di cui è stata decisa la conservazione assoluta - risultano potenzialmente interessate da due diversi gradi di disciplina che, eventualmente, potrebbero succedersi nel tempo: quello, attuale, che riguarda la conservazione e quello, futuro, che riguarda la trasformazione.
La disciplina del regolamento esecutivo si articola secondo la "descrizione tipologica" dei tessuti urbani ed extraurbani che è contenuto peculiare della parte strutturale del piano regolatore. Tale descrizione tipologica non è modificabile dal regolamento esecutivo, ma, come tutti gli altri contenuti della parte strutturale e di quella strategica, attraverso una variante generale.
Il criterio perequativo, secondo il quale la quantità di edificazione spettante al terreno (QTR) è funzione dell'indice convenzionale di edificabilità (ICE) attribuito alla classe cui il terreno appartiene, ma è indipendente dalle specifiche destinazioni d'uso, si applica a tutti i casi di trasformazione urbanistica.
Nei casi di ristrutturazione urbanistica, la QTR può tuttavia non limitarsi al prodotto dell'Ice per la superficie del terreno - si tratta in questo caso della "perequazione urbanistica pura" -, ma includere anche una quota aggiuntiva, determinata in funzione delle quantità edilizie preesistenti. Quando ricorre quest'ultimo caso, si parla di "perequazione pura corretta".
Il criterio della perequazione tipologica si applica alle parti del territorio urbano ed extraurbano soggette a conservazione urbanistica, fino al momento in cui una variante operativa non le chiami alla trasformazione urbanistica.
Le modalità di applicazione di tale criterio sono dettagliatamente stabilite dal regolamento esecutivo, mediante un complesso di disposizioni sia scritte che grafiche. Diventano parte integrante del regolamento esecutivo sia le cosiddette VO che disciplinano gli Ate, che le norme per gli interventi nelle corti rurali (ora ribattezzate "siti rurali") attualmente in vigore.
La perequazione pura si applica alle porzioni del territorio di Casalecchio che , in sede di piani operativi e loro varianti, vengono destinate a trasformazione urbanistica e appartengono alle seguenti classi:
La parte di terreno libera da vincoli ricognitivi e conformativi viene computata per intero. Quella eventualmente soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta, viene computata per un terzo della superficie.
Secondo un principio consolidato del diritto, fintanto che un edificio legittimamente esiste, il proprietario può "utilizzarlo o alienarlo nei modi e nelle forme usuali" anche se non è conforme alle regole che, nello stessa zona, dovrebbe rispettare una costruzione ex novo. Il diritto del proprietario di una costruzione esistente non si traduce, pertanto, in astratta potenzialità edificatoria, ma è quello che consiste, hic et nunc, nel possesso di un oggetto reale, ben determinato. Di conseguenza, a meno che la costruzione esistente non sia da demolire per grave stato di fatiscenza o perché sarebbe d'impedimento alla realizzazione di opere di generale e pubblico interesse, il piano regolatore deve garantire al suo proprietario il diritto di eseguire, in qualsiasi momento, le opere necessarie a conservarla.
Per lo stesso principio, il piano regolatore che, per suoi valori storici o ambientali, impone l'obbligo di conservare un edificio esistente, non viola i principi consolidati del diritto, in quanto tale obbligo non è tale da svuotare il diritto di proprietà da quel contenuto essenziale che consiste nella libertà di continuare a godere, "nei modi usuali", del suolo e di quello che c'è sopra, visti , nel bene e nel male, come un tutto inscindibile.
Se però, non esistendo alcun obbligo di conservazione, la costruzione esistente perde per il proprietario ogni valore d'uso, e, priva ormai di funzioni - viene svuotata e demolita, l'oggetto fisico che dava forma e sostanza al suo diritto non esiste più, ed egli si dovrà conformare, nell' eventuale ricostruzione, alle regole perequative generali proprie della zona.
In tre casi esistono tuttavia buoni motivi di equità perché i diritti su una costruzione esistente - che non sia un rudere inabitabile e inagibile - si convertano in potenzialità edificatoria astratta, che si traduce di fatto in un incremento di edificabilità dell'area:
La "perequazione urbanistica corretta" si ha quando, in vista di un azione di trasformazione urbanistica prevista dal piano regolatore, al proprietario del terreno su cui insistono costruzioni viene riconosciuto, a determinate condizioni, un diritto edificatorio aggiuntivo rispetto a quello che deriverebbe dalla perequazione urbanistica pura.
La perequazione pura corretta si applica sempre alle porzioni del territorio di Casalecchio che, in sede di piani operativi e loro varianti, vengono destinate a trasformazione urbanistica e appartengono alla sottoclasse:
Si applica, nei soli casi in cui siano parzialmente interessate dal sedime di costruzioni esistenti, alle porzioni del territorio di Casalecchio che, in sede di piani operativi e loro varianti, vengono destinate a trasformazione urbanistica e appartengono alle sottoclassi:
La correzione assume carattere diverso a seconda:
La correzione in base alla SCA reale ha normalmente luogo nella trasformazione urbanistica di quei suoli appartenenti al TPU1 e al TUM1 che siano parzialmente interessati dal sedime di costruzioni preesistenti costituite da unità immobiliari ordinarie (gruppi R, P, T) La correzione è "reale" in quanto si basa sulla SCA esistente effettivamente misurabile.
La tabella seguente mostra come la quota della SCA esistente, che va ad incrementare la QTR determinabile con il criterio della perequazione pura, varii a seconda degli obblighi imposti dal piano regolatore:
Tale quota, una volta determinata, potrà essere utilizzata in tutto o in parte dagli operatori privati a seconda che essi adempiano o meno a condizioni temporali definite in sede attuativa (tempi di bonifica, tempi di inizio lavori) e fatti salvi i limiti assoluti derivanti da vincoli ricognitivi ed ecologici.
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obbligo |
oggetto |
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caso |
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demolire |
rudere o inabitabile |
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abitabile con attiv. |
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abitabile senza attiv. |
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abitabile senza attiv. in area pregiata |
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conservare |
rudere o inabitabile |
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abitabile |
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cedere gratis |
rudere o inabitabile |
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abitabile |
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abitabile in area pregiata |
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La QTR che il proprietario ha diritto a utilizzare (comprensiva delle nuove costruzioni e di quelle esistenti che vengono mantenute) è pertanto pari alla QTR pura, aumentata della quota dell'esistente corrispondente al caso.
Per il dettaglio del criterio "a punteggio" adottato per la determinazione delle quote, vedi l'apposita tabella.
La correzione in base alla SCA convenzionale si applica alle porzioni del TUC e del TUM2 che sono destinate dal piano operativo a trasformazione urbanistica.
Si tratta in genere di aree che, per definizione, sono occupate da impianti ed edifici composti principalmente da unità immobiliari speciali, (gruppi Z01 e Z07) La loro destinazione a trasformazione urbanistica ne presuppone ed implica l'incompatibilità degli usi attuali con l'ambiente urbano che le circonda.
In questi i casi la quantità di edificazione esistente è rappresentata dalla SCA convenzionale determinata applicando il criterio della conversione invertita (caso A) . Quando la differenza tra la SCA convenzionale e la QTR pura è maggiore di zero, la correzione consisterà, in entrambi i casi, in un incremento di edificabiltà pari a tale differenza.
L'effettiva utilizzabilità della correzione dipenderà dal rispetto di due condizioni che fanno riferimento al programma di attuazione della parte operativa del piano regolatore:
Se entrambe le condizioni vengono poste, l'adempimento di ciascuna di esse libera la disponibilità del 50% dell'incremento. Se ne viene posta una sola, il suo adempimento ne rende libero il 100%. In considerazione di ciò il PUE dovrà identificare quali sono le opere che corrispondono, come quantità edilizia, agli incrementi di QTR corrispondenti alla correzione, in modo che, nel caso le condizioni non venissero rispettate e quindi essi non fossero più ammissibili, il loro venire meno non comprometta la funzionalità dell'insieme.
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TUM2 (ICE = 0,2 mq/mq) |
SCA convenzionale esistente = 50% (ST - ST x 0,15 (standard) - ST x 0,05 (viabilità)) = 0,4 mq/mq differenza SCA convenzionale - QTR pura = 0,4 - 0,2 = 0,2 mq/mq | |||
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QTR pura |
Disposizioni operative |
Condizione 1 |
Condizione 2 |
QTR corretta (in assenza di vincoli conformativi) |
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Nessun impegno del privato |
Il Prg, in sede operativa , subordina la trasformazione urbanistica della zona alla demolizione delle costruzioni esistenti e alla bonifica del suolo. |
Impegno del privato a demolire, bonificare e consolidare entro il termine stabilito in sede operativa dal programma d'attuazione |
Impegno del privato a iniziare le opere di nuova costruzione entro il termine stabilito in sede operativa dal programma d'attuazione |
Varia tra un minimo e un massimo |
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ICE x ST = 0,2 x ST (x eventuale coefficiente di abbattimento per vincolo conformativo di inedificabilità assoluta) |
QTR pura + 50% della differenza tra SCA convenzionale esistente e QTR pura |
QTR pura + 50% della differenza tra SCA convenzionale esistente e QTR pura |
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Nei casi di cui al precedente paragrafo il piano operativo può consentire, in alternativa alla ristrutturazione urbanistica totale, il parziale recupero delle costruzioni esistenti, nella misura in cui sia possibile ricavare i necessari parcheggi e gli altri spazi pubblici e di uso pubblico.
Se successivamente si intendesse procedere alla completa ristrutturazione urbanistica, la SCA convenzionale esistente sara quella determinabile, con il criterio della conversione invertita, riferita alla superficie fondiaria al netto degli spazi pubblici precedentemente ricavati.
Il TUC è generalmente soggetto a conservazione urbanistica, secondo il criterio della perequazione tipologica. Si può tuttavia presentare l'esigenza strategica di azioni di trasformazione urbanistica che interessino gli ATE di base.
Nel caso degli ATE di base si considera come esistente la SCA convenzionale che è quella che si avrebbe se su ogni lotto insistesse un edificio dai parametri tipologici identici a quelli che il regolamento definisce prevalenti nel rispettivo ATE.
Nel caso dei tessuti specialistici si considera come esistente la SCA convenzionale determinata con il criterio della conversione invertita (caso B).
Quando la differenza tra la SCA convenzionale e la QTR pura è maggiore di zero, la correzione consisterà, in entrambi i casi, in un incremento di edificabiltà pari a tale differenza.
Il regime di perequazione condizionata è definito tale in quanto si adatta ai condizionamenti dovuti alla presenza di particolari assetti fondiari consolidati dove, ove si intenda procedere a trasformazione urbanistica, la perequazione pura si rivela, per diversi motivi, praticamente inapplicabile.
A Casalecchio tale situazione riguarda la porzione di territorio classificata TPU4 terreni periurbani frazionati, che corrisponde alla zona denominata nel Prg 89 C3.12, Rosa-Guido Reni. In questo caso a ciscuna particella risultante dal frazionamento consolidato anteriore alla formazione del Prg 89 viene assegnato, indipendentemente dalla sua dimensione, un "quanto" di diritto edificatorio pari a 113 mq di SCA. La sommatoria di tali quanti è utilizzata per la realizzazione , in forma consortile o condominiale, di un unico complesso abitativo che occupa una porzione accorpata pari al 30% dell'intera zona.
Il modello di perequazione tipologica che si applica nel TUC, consiste nel riconoscere la facoltà di adeguare ogni unità edilizia esistente - a eccezione di quelle vincolate come bene ambientale o architettonico - ai caratteri tipologici prevalenti rilevabili nell'ambito territoriale elementare di cui fa parte. Il regolamento esecutivo contiene la descrizione di tali caratteri e disciplina le azioni di adeguamento. Essa non implica quindi trasformazione urbanistica del tessuto.
L'Ice (0,4 mq/mq di Sca) è applicato solo nei casi in cui le nuove sistemazioni urbane previste dal piano regolatore, comportino l'acquisizione al demanio pubblico di porzioni di area privata. La quantità edilizia determinabile come prodotto dell'Ice per la quantità di terreno ceduto gratuitamente al Comune si aggiunge in tali casi a quella realizzabile secondo il criterio dell'adeguamento tipologico.
Inoltre la parte operativa del piano regolare può prevedere che in determinati casi, ove il terreno disponibile nel lotto urbano lo consenta, una parte, solitamente molto modesta, della QTR di una zona di trasformazione urbanistica possa esservi trasferita, in aggiunta ulteriore a quella realizzabile con il criterio dell'adeguamento tipologico. Operazioni di questo genere si sono già potute vantaggiosamente eseguire nel comune di Casalecchio.
Nel territorio aperto TA e, in teoria, anche nel TPU che non sono destinati a trasformazione urbanistica, l'azione di conservazione urbanistica concerne, nel comune di Casalecchio, esclusivamente i siti rurali esistenti. Questa volta il riferimento tipologico non riguarda, come nel caso del territorio urbano, una porzione di tessuto, ma bensì il complesso delle caratteristiche proprie di ciascun sito viste in rapporto al terreno produttivo che lo circonda ovvero al quale esso era originariamente asservito.
Tra gli aspetti che determinano la classificazione tipologica di un sito solo quelli che riguardano gli aspetti architettonici e ambientali hanno carattere statico. Gli altri sono mutevoli nel tempo e pertanto la classificazione finale ha carattere dinamico.
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demolizione |
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ricostruzione |
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recupero |
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perdita immobile |
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