Per stabilire un valido criterio di conversione dalla grandezza di riferimento adottata del Prg 89 - che è la superficie utile lorda (SUL) - alla superficie catastale (SCA), si è analizzato un campione ristretto, ma significativo, costituito da quattro interventi di edilizia residenziale privata, realizzati secondo le regole del Prg 89, da altrettanti operatori e ben distinte zone del territorio urbano e da urbanizzare.
Si tratta complessivamente di 85 alloggi, dotati di balconi, garage e cantine individuali. Per la natura degli interventi si deve presumere che il taglio degli alloggi e i relativi servizi corrispondano abbastanza fedelmente alle caratteristiche della domanda corrente sul mercato.
Dall'analisi emerge come sul mercato, al concetto di abitazione in proprietà, corrisponda l'insieme costituito da:
La somma delle superfici catastali SCA dei quattro elementi è di 113 mq. Gli stessi elementi, misurati considerando invece la SUL, così come prescritto dal Prg 89, danno un totale di 152 mq.
Tali valori medi, calcolati sul complesso del campione, si possono assumere con tranquillità come fondamento delle successive considerazioni. Infatti, se dalla media generale si passa a esaminare le medie specifiche, peculiari di ciascuno dei casi esaminati, queste non si discostano in maniera significativa da quella generale (vedi grafico). Tale andamento trova riscontro anche quando si considerino, in modo disaggregato, le diverse categorie di superfici complementari
Un primo ordine di considerazioni di grande interesse è quello che nasce dall'esame dell'ampiezza delle superfici complementari all'alloggio tipo, emerso dal campione (vedi piantina indicativa).
Come è noto la SUL , grandezza fondamentale cui fa riferimento il Prg 89, comprende per intero oltre alla superficie dei garage e delle cantine e relativi dismpegni, anche quella di logge, terrazze e balconi. Proprio su quest'ultimo aspetto ha continuato a manifestarsi la contrarietà alla norma da parte della categoria dei tecnici progettisti, perché, a loro avviso, ciò avrebbe di fatto scoraggiato la costruzione di balconi. Le nuove case ne sarebbero state prive, con grave pregiudizio per l'aspetto dell'architettura e per la libertà di espressione artistica. I fatti dimostrano che il timore era infondato in quanto il balcone è evidentemente un requisito dell'abitazione che il mercato richiede e di cui non si può fare a meno. Si può affermare che una dotazione di balconi attorno ai 5 mq per appartamento è la minima necessaria a soddisfare le richieste del mercato.
Considerazioni analoghe si possono fare per i garage. Le norme regolamentari del Prg 89 impongono che per ogni nuova abitazione venga realizzato un garage, senza tuttavia fissarne la dimensione minima. Il fatto che questa si sia attestata attorno ai 18 mq, dimostra che il mercato assorbe volentieri un'offerta che mediamente, garantisce più di un posto auto per appartamento. E peraltro, come è noto, il prezzo di mercato dei garage non dà certo all'operatore profitto minore di quello dell'abitazione vera e propria.
Ciò che invece si può ritenere sia stato penalizzato dai criteri parametrici in vigore è la dimensione media delle cantine. Nelle trattative di compra vendita sono tradizionalmente, in quanto fisicamente poco appariscenti, il più negletto tra gli accessori dell'abitazione. La misura, al lordo dei muri, di soli 5 mq è chiaramente insufficiente alle normali necessità, tanto più forti quanto più la dimensione dell'alloggio è ridotta. Si ritiene che il doppio, 10 mq, sia la dimensione ottimale.
Infine un dato di fatto emerge, di carattere globale, che, evidentemente, la normativa in vigore aveva sotto stimato: l'incidenza di tutti codesti spazi complementari (e di quelli necessari al loro disimpegno) sulla SUL complessivamente necessaria per potere realizzare una nuova unità abitativa. Dall'analisi del campione risulta una quantità media di 152 mq, a fronte di una SCB che ne assorbe solo il 60%: 91 mq. Questo incide indubbiamente sul dimensionamento reale del piano regolatore, che traduceva le previsioni di nuova edilizia in abitazioni (e quindi in abitanti) assumendo come dimensione media dell'alloggio 130 mq circa di SUL.
Gli indici convenzionali di edificabilità assegnati dal Prg 89 alle tre classi fondamentali del territorio, furono , nella versione presentata in consiglio comunale, i seguenti:
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Classe Prg 89 |
Indice convenzionale edificabilità proposto con il progetto di Prg 89 |
Nuova classificazione secondo la
presente |
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I valori dell'Ice allora proposti erano stati determinati, sulla scorta di esperienze fatte precedentemente in altri comuni, facendo riferimento a una grandezza che possiamo definire superficie commerciale di base (SCB). Poiché a Casalecchio si era stabilito di adottare come grandezza urbanistica di riferimento non la superficie commerciale, ma bensì la superficie utile lorda (SUL) si ritenne , in sede di adozione del piano, di dovere correggere gli indici per adeguarli al parametro di riferimento prescelto. Si ritenne allora, in base a stime sommarie che la correzione potesse limitarsi a un 15% in più. Tale aumento del 15% fu applicato a tutti gli indici che, nelle diverse situazioni, il Prg prescriveva.
Si adottarono e si applicarono, pertanto, i seguenti valori che, rispetto a quelli originari, presentano l'inconveniente pratico (anche se del tutto irrilevante) di avere troppi decimali per potere permettere un calcolo rapido e immediato delle quantità edificatorie spettanti al terreno:
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Classe Prg 89 |
Indice convenzionale edificabilità adottato con il Prg 89 |
Nuova classificazione secondo la presente variante generale |
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Come sopra indicato, la verifica su campione ora eseguita ha dimostrato che la correzione del 15% era insufficiente allo scopo . Infatti i risultati dell'analisi del campione sono i seguenti:
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esempi |
n. ui |
SCB |
SCA |
SUL |
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calzavecchio |
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ex-vittoria |
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fabbreria |
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pavirani |
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media campione |
85 |
91 |
113 |
152 |
In occasione della variante VAB93, fu rielaborata la stima del dimensionamento del Prg all'anno 2000, sulla scorta dei dati del censimento popolazione del 1991. Confrontando con ragionevoli e aggiornate ipotesi la capacità effettiva dello strumento urbanistico adottato nel 1989 (circa 2.400 alloggi), si constatò come questo non fosse sufficiente a contenerle e che aumentarne le previsioni residenziali di circa 1700 unità era un'opportunità da prendere realisticamente in considerazione.
La variante VAB 93, limitata com'è noto alle sole zone "A" e "B", aumenta la SUL edificabile a destinazione residenziale di una quantità stimata sufficiente per realizzare circa 1.170 alloggi della dimensione media di circa 135 mq di SUL. Il 70 % del margine come sopra calcolato.
Tuttavia, se il taglio medio degli alloggi effettivamente realizzati nel Comune supera , nella misura riscontrata dall'analisi del campione (152 mq SUL/alloggio), quello convenzionalmente assunto per la stima, si capisce come per ottenere la realizzazione di tutti gli alloggi previsti con VAB 93, sarebbe necessario aumentare la quantità di edificabilità residenziale di una quota attorno al 17%.
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Scb |
Sca |
Sul |
Ice Prg 89 |
aum% |
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media campione |
0,91 |
1,13 |
1,52 |
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facendo Sco = 1 |
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facendo Sca = 1 |
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facendo Sul = 1 |
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Come risulta dalla matrice, a un mq di Sul (superficie utile lorda) corrispondono 0,74 mq di Sca (superficie catastale). Questo significa che se, continuando ad applicare le regole del Prg 89, volessimo assumere la Sca come grandezza di riferimento degli indici urbanistici, senza che la Sul aumenti rispetto a quanto consentito dagli indici attuali, dovremmo esprimere i valori dei nuovi indici con numeri che rappresentano il 74% di quelli attuali. Questo comporterebbe l'adozione dei seguenti Ice:
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Classe Prg 89 |
Indice convenzionale edificabilità a base Sca conservando le potenzialità del Prg 89 |
Nuova classificazione secondo la presente variante generale |
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Se invece vogliamo aumentare la potenzialità edificatoria del Prg 89, in modo da compensare la sottostima della dimensione in Sul dell'alloggio medio, implicita negli indici dal Prg 89, dobbiamo aumentare gli indici ora determinati della percentuale che corrisponde alla differenza tra 152 mq (dimensione reale in SUL dell'alloggio medio rilevata dal campione) e 130 mq che è stata la dimensione media di riferimento del Prg 89.
Tale percentuale si aggira, come già prospettato, attorno al 17%. Corrisponde, guardando alla matrice comparativa, al rapporto tra l'equivalente in Sul di 1 mq di Sca (1,35 mq) e il valore unitario dell'Ice 89 per il territorio periurbano (1,15 mq). In questo modo i nuovi Ice, espressi in SCA, sono i seguenti:
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Classe Prg 89 |
Indice convenzionale edificabilità a base Sca incrementando del 17% le potenzialità del Prg 89 |
Nuova classificazione secondo la presente variante generale |
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Superficie commerciale di base (SCB)E' quella di un appartamento, convenzionalmente considerato privo di accessori esterni e di balconi, misurato al lordo dei muri interni ed esterni e sulla mezzeria di quelli comuni. (torna su) |
Con l'adozione dei nuovi indici a base SCA si ottiene:
